INFORMATIONS DU CONSEIL SYNDICAL – JANVIER 2017
Chers copropriétaires,
En ce début d’année 2017, j’ai adressé, à ceux dont nous disposions des coordonnées mail, nos meilleurs vœux pour cette année. Nous avions prévu de vous donner quelques informations quant au suivi des projets de la Galiote. Je reviens donc vers vous, via ce courrier électronique mais aussi par l’intermédiaire du portail de la Galiote www.coprolagaliote.fr.
En 2017, notre Conseil Syndical est au cœur de l’action, avec notre gardien Jonathan et notre syndic continuer à améliorer les conditions de vie, le cadre et le bien être que nous retrouvons tous sur place quand nous y sommes. La Galiote change, se rénove, et commence à avoir une image en grande amélioration.
Quels sont les principaux évènements intervenus au sein de la copropriété depuis notre Assemblée Générale d’aout 2016.
Pour la Galiote
· Sur le plan financier, les dépenses au 31/12/2016 restent maintenues dans le cadre du budget voté par l’Assemblée Générale. Toutes les actions votées ont été mises en œuvre :
- Ravalement de la façade de l’ilot 2/2015 : il a été décidé de ne peindre que les façades côté port, le reste étant en bon état et n’est pas urgent. Une partie de l’appel de fonds sera remboursé
- Résolution 25/2016 : travaux de réfection de la coursive au-dessus du passage entre la superette et le restaurant : les travaux sont en cours, il faut aussi refaire la jardinière qui est à l’origine d’infiltrations. La commission de choix de couleur de dalles s’est réunie.
- Résolution 29/2016 : les arbres sont plantés sur le parking visiteurs. Nous avons choisi deux albizzias et quatre muriers platanes hybrides afin qu’ils ne soient pas porteurs de fruits. Le budget est bien moins important que celui voté.
- Résolution 31/2016 : les serrures des portes d’accès parkings : elles seront remplacées d’ici le 10 février, les travaux ont débuté le 30/01. Les bips fréquences des bips seront remplacées après cette opération.
- Résolution 23/2017 : réfection de l’escalier entre ilots 7 et 8 : nous attendons de vérifier la stabilisation de l’ensemble, pour débuter les travaux. A ce jour nous avons contrôlé les témoins, les fissures n’ont pas bougé.
- Par ailleurs, nous avons aussi fait : modification et remplacement d’une détendeur d’alimentation en eau potable de l’ilot 1, réparé une fuite importante au-dessus de deux restaurants, réparé des toitures, refait la terrasse du n°311 suite aux fuites au-dessous, refait les évacuations de plusieurs résidences, remplacé de nombreux éclairages rasants, rénové la peinture de plusieurs parties, fini de nettoyer tous les parkings, …
· La trésorerie de la copropriété est toujours extrêmement fragile, c'est-à-dire que nous devons adapter nos dépenses en fonction des encaissements des appels de fonds des copropriétaires. Le montant des soldes débiteurs des copropriétaires était encore trop élevé au 31/12/2016. Les procédures en cours avancent, mais ce sera très long.
· Lors du départ en vacances du gardien en cette fin d’année 2016, nous avons eu un remplaçant qui a donné satisfaction. Il sera certainement reconduit en période estivale.
L’Association Syndicale des Marines de Cogolin (A.S.M.C.)
Nous vous avions informés lors de notre dernière Assemblée Générale de l’obligation de mettre les statuts de l’ASMC (Association Syndicale des Marines de Cogolin) en conformité avec la législation (ordonnance du 1/7/2004 et décret du 3/05/2006) relative aux Associations Syndicales Libres (ASL). Ceci est chose faite. Les statuts ont été modifiés lors de l’AG de l’ASMC du 21 novembre 2016, déposés à la Préfecture. L’annonce de leur modification a été faite le 31/12/2016 au Journal Officiel.
L’Association, dont est membre chaque copropriétaire de la Galiote, comme des autres entités immobilières, a recouvré ses droits et pourra dorénavant ester en justice si le besoin s’en faisait sentir, ce qui n’était pas possible depuis 2008.
Quelles sont les principales modifications intervenues dans les statuts :
- Le mode de gouvernance correspond maintenant aux exigences légales. La Société Anonyme du Port de Plaisance (souvent dénommée, par beaucoup « La Capitainerie » ) n’est plus membre de l’ASL. Ce sont désormais les 6 ensembles immobiliers La Galiote, La Brigantine, La Cascadelle, Les Deux Voiles, Les Villas sur la Giscle, la Société Monaco Marine qui composent l’ASL. Chaque ensemble immobilier est représenté lors des Assemblées Générales de l’ASL par des copropriétaires (1 titulaire et 2 suppléants) alors qu’auparavant seul le syndic pouvait voter lors des Assemblées Générales de l’Association Syndicale des Marines de Cogolin.
- Le Conseil d’Administration de l’ASL est composé de 6 membres élus par l’Assemblée Générale de l’ASMC. Ce Conseil d’Administration a désigné son premier bureau
Président : Patrick JOUDAREFF, (Président du Conseil Syndical de La Galiote)
Trésorier : Rolande EVRARD (Présidente du Conseil Syndical de La Cascadelle)
Secrétaire : Yvan VLAMINCK (Conseil Syndical Les Deux Voiles).
Lors de notre prochaine AG de la Galiote, une résolution sera prévue pour modifier les représentants de notre copropriété au sein de l’ASMC, il faut en rajouter un. Pour ceux qui le désirent, vous pourrez prendre connaissance des nouveaux statuts sur le site www.coprolagaliote.fr.
Rappelons que l’association ASMC a été créée en 1969.
Elle a pour objet notamment l’entretien et la gestion de la voirie, des réseaux d’eau potable, d’électricité, l’assainissement, les espaces verts communs, les clôtures et des haies et d’une façon générale de tous les ouvrages et aménagements communs de l’ensemble immobilier les Marines de Cogolin.
L’Association est propriétaire de l’ensemble des parties communes des Marines de Cogolin, ce qui veut dire depuis 1m 50 des quais jusqu’au périmètre de chacun des ensembles immobiliers. Le plan des parties communes de l’ASMC sera consultable sur le site www.coprolagaliote.fr
L’ASMC représente aujourd’hui pour la Galiote près de 20 % de nos charges générales (hors travaux).
La SAPP (Le Port de plaisance) assurait la gestion de l’ASMC depuis sa création. En 2014, compte tenu de la reprise future du Port par la Mairie, une convention de prestations de services avait été signée entre la SAPP et l’ASMC pour un montant annuel de 136 500 € auquel s’ajoutait 28 000 € de frais d’encadrement.
Les modifications intervenues le 21 novembre 2016 dans la gouvernance de l’ASMC ont amené la Société Anonyme du Port de Plaisance à dénoncer au 1er janvier 2017, cette convention de prestations de services.
Devant cette décision unilatérale de la SAPP, une majorité des membres de l’ASL a saisi cette opportunité pour mettre en place des contrats de prestations de services avec de nouveaux fournisseurs pour prendre en charge dès le 1.1.2017 l’assainissement et la gestion des réseaux, de voiries, d’eau et d’électricité.
En effet, comme vous le savez, la Mairie de Cogolin a décidé de reprendre par anticipation la concession du Port de Plaisance au 1.1.2018, il devenait donc urgent et évident pour l’ASMC dans sa nouvelle configuration d’acquérir son autonomie technique durant l’année 2017 pour être prêt dès le début de l’année prochaine.
Une première approche budgétaire a été établie. Elle a montré que la reprise en mains de la gestion de l’ASMC par ses membres n’augmenterait pas le montant des charges. De plus il était important d’anticiper l’événement.
Tout ceci doit être précisé et finalisé, s’agissant d’un premier exercice comptable qui sera dorénavant du 1erau 31 décembre.
Chaque poste de dépenses est actuellement revu. Un nouveau budget sera défini pour l’Assemblée Générale de l’ASMC fin mars 2017.
Actuellement, le Conseil d’Administration de l’ASMC étudie entre autres, le budget relatif à la sécurité des biens et des personnes (contrôle d’accès «entrée Nord » et financement des vigiles 24/24 h / 7jrs/7) dont le financement est uniquement réparti sur les ensembles côté nord : Deux Voiles, Cascadelles, villas sur la Giscle, Brigantine, et SAPP.
Les pistes de réflexion intègrent une harmonisation des badges conformes aux Vigik actuels de la Cascadelle, la Société Anonyme du Port de Plaisance nous ayant informé qu’elle ne souhaitait plus participer à la même hauteur que précédemment au financement du contrôle d’accès et des vigiles.
Suscitent également une série d’interrogations, la gestion directe de la piscine, des tennis et de la navette.
Une présentation détaillée des dépenses et du budget prévisionnel annuel de l’ASMC vous sera faite lors de la prochaine Assemblée Générale de la Galiote pour échanges et discussion.
Le projet « EX YOTEL » de la Mairie de Cogolin
Il concerne un grand projet d’aménagement du terrain mitoyen des Marines de Cogolin l’ex- Yotel, dénommé désormais « l’hippodrome » par la Mairie. Ce terrain jouxte l’entrée Nord de la Cascadelle, Les Deux Voiles et la Cascadelle 1 et 2.
Sa superficie de 13 hectares est occupée par un Village Vacances. La municipalité a décidé de « valoriser ce patrimoine collectif » en vendant à la COGEDIM, constructeur immobilier, 101 550 m² afin d’y réaliser 60 000 m² de surface de plancher à usage de logements (décision prise lors du Conseil Municipal du 15 décembre 2016).
Selon les dernières déclarations du Maire sur les réseaux sociaux, 60 000 m2 seraient construits pour environ 700 logements : 40 000 m2 de logements « normaux », 15 000 m2 de logements avec loyers encadrés (environ 12 euros/m2), et enfin, 5000 m2 de logements sociaux « purs ». Selon le projet annoncé à ce jour, près d’1/4 du terrain de l’hippodrome resterait en espaces verts et notamment vers la Gisclette.
Par ailleurs, suite à la reprise de la concession du port et du projet d’aménagement du terrain de l’hippodrome, la Mairie nous avait fait part des deux propositions ci-dessous lors d’une réunion du 24 août 2016.
· La première proposition concerne la dissolution de l’Association Syndicale Libre (ASMC) avec transfert des voies, réseaux et espaces verts à la Commune.
La Commune s’engagerait alors à maintenir l’accès privatif, à installer un réseau de vidéosurveillance, à entretenir les réseaux et les espaces verts, à poursuivre l’assistance technique aux copropriétaires, à construire et mettre à disposition un nouveau parking en place des tennis, à laisser la gestion des équipements sportifs aux copropriétaires, à maintenir le plan de masse actuel, à maintenir les accès voitures actuels ainsi que la gratuité des stationnements relevant de l’ASL et à réduire les charges des copropriétaires du montant des dépenses prises en charge par « la future structure de gestion ».
· La deuxième proposition consiste en le maintien de l’ASL (ASMC) avec transfert des seules voies et réseaux ; la Commune s’engagerait alors à maintenir l’accès privatif, à installer un réseau de vidéosurveillance, à entretenir les réseaux, à maintenir les accès voitures actuels ainsi que la gratuité des stationnements relevant de l’ASL et à réduire les charges des copropriétaires du montant des dépenses prises en charge par « la future structure de gestion ».
A ce jour, et depuis la décision du Conseil Municipal du 15 décembre 2016, ni l’Association Syndicale des Marines de Cogolin, ni les membres des Conseils Syndicaux des copropriétés n’ont reçu de propositions officielles de la Commune. Celles du mois d’août 2016, restent assez imprécises à ce stade et nécessitent d’être formalisées.
Toutefois, si nous nous appuyons sur les propositions de la réunion du mois d’août, notons dès à présent :
- Qu’il n’est pas possible pour la Commune de déclencher une procédure de dissolution de l’ASMC, seuls les copropriétaires des ensembles immobiliers restent, en la matière, souverains des choix d’évolution de l’ASL et des biens de celle-ci.
- Sur la procédure de transfert des voies et réseaux, selon les statuts de l’ASMC, la décision ne peut être décidée qu’à la majorité renforcée de l’Association soit les trois quarts des voix. Ce transfert peut être fait à titre gratuit, mais l’ASL peut prévoir un transfert non gratuit des voies, réseaux et autres espaces dans le cadre d’une cession à titre onéreux.
- Si nous considérons les propositions de la Commune, le transfert des voies et réseaux vers le domaine public communal avec convention d’utilisation avec l’ASL serait précaire, c’est-à-dire révocable à tout moment.
Une modification des choix politiques de la Commune pour l’aménagement des actuelles parties communes pourrait permettre de remettre en cause facilement les engagements de la Commune vis-à-vis des copropriétaires. Ces derniers pourraient alors engager la responsabilité de la Commune, mais la sanction du non-respect des engagements serait atténuée par le caractère d’intérêt général de la gestion du domaine public.
Le statut public des voies, réseaux et autres espaces permettrait à tout usager de contester les conditions d’accès et les limitations qui existent actuellement.
- Le transfert des voies vers le domaine public municipal ferait perdre aux copropriétaires toutes les protections jusqu’alors attachées à la propriété privée, notamment toute maitrise de l’évolution de la circulation et la gratuité des stationnements.
- Notons également que les propositions de la Commune ne prévoient aucune indemnisation financière des copropriétaires.
Nous espérons vous avoir apporté un maximum d’informations sur notre copropriété la Cascadelle et notre environnement.
Nous tous, copropriétaires de la Galiote, construisons notre avenir face à un environnement interne et externe en mutation. Il nous semble très important que vous donniez votre avis sur un certain nombre de sujets tels que les prochains travaux de la Galiote, la piscine, les tennis, la navette…
Aussi, nous vous proposerons début février de prendre quelques minutes pour compléter un questionnaire qui nous aidera à respecter les aspirations globales de la Galiote et de préparer son avenir et celui de l’Association Syndicale Libre des Marines de Cogolin (ASMC) à l’horizon 2018.
Nous restons bien entendu à votre disposition pour tout complément d’information.
Cordiales salutations.
