INFORMATIONS AUX COPROPRIETAIRES DES MARINES DE COGOLIN
JUIN 2017 – BILAN A MI-ANNEE de l’ASMC
Après plus de 6 mois de fonctionnement, nous souhaitons vous informer des principales décisions et évènements intervenus concernant les copropriétaires des ensembles immobiliers des Marines de Cogolin réunis au sein de l’Association Syndicale des Marines de Cogolin (ASMC).
Nous vous rappelons que suite à une demande de la Banque et pour tenir compte des obligations légales, les statuts de l’Association Syndicale des Marines de Cogolin ont dû être revus et modifiés en urgence en 2016. Des changements sont donc intervenus dans le mode de gouvernance de l’Association Syndicale des Marines de Cogolin, la Société Anonyme du Port de Plaisance (SAPP) ne pouvant plus juridiquement être membre de l’Association. Les nouvelles dispositions ont été approuvées lors de l’Assemblée Générale de novembre 2016. La mise en conformité des statuts et son mode de fonctionnement permettent désormais à l’ASMC de retrouver sa pleine capacité juridique et notamment d’ester en justice, si cela s’avérait nécessaire.
1. Rappel sur l’objet et le périmètre de l’Association Syndicale des Marines de Cogolin
- L’Association Syndicale des Marines de Cogolin (ASMC) gère l’ensemble des parties communes horizontales entre les 5 copropriétés d’habitation (La Galiote, Les Deux Voiles, La Cascadelle, Les Villas sur la Giscle, La Brigantine) et le chantier Naval, Société Monaco Marine. Tous les copropriétaires sont de plein droit membres de l’association.
- L’Association assure l’entretien préventif, le maintien en conditions opérationnelles et la gestion de :
- la voierie (nettoyage compris),
- des réseaux d’eau potable et d’incendie,
- du réseau d’assainissement et des pompes de relèvement des eaux usées vers le réseau public,
- de l’éclairage commun et de sa distribution électrique,
- des espaces verts communs,
- des clôtures et des haies,
- de la circulation,
- de la sécurité et de la signalisation,
- et d’une façon générale tous les ouvrages et aménagements communs de l’ensemble immobilier des Marines de Cogolin, hors zones des parties résidentielles des copropriétés membres.
- Les immeubles forment un ensemble dont l’esthétique générale, l’unité d’architecture et d’harmonie des matériaux doivent être maintenues (règlement général de copropriété du 22 juillet 1969).
- Le territoire de l’association est limité à un mètre des quais et par les clôtures entourant les Marines. Il ne comprend pas les surfaces des entités copropriétaires immobilières. (visualisation sur le site www.coprolagaliote.fr ou www.cascadelles.fr)
2. Quelles sont les principales modifications intervenues dans la gouvernance de l’ASMC ?
Depuis le 21 novembre 2016, la gouvernance de l’ASMC est assurée par :
- une Assemblée Générale composée de représentants de chaque ensemble immobilier (1 titulaire et 2 suppléants), alors qu’auparavant le syndic était le seul représentant de chaque copropriété et pouvait seul voter lors des Assemblées Générales. Les représentants sont élus par les Assemblées Générales de chaque copropriété. Le mandat doit être écrit, sa durée est de 3 ans renouvelable. En 2017, deux Assemblées Générales se sont déjà tenues, les 24 mars et 24 mai 2017.
- un Comité d’Administration composé de six membres maximum dont un Président (Patrick Joudareff – copropriétaire de la Galiote), un Trésorier (Rolande Evrard copropriétaire de la Cascadelle), un secrétaire (Yvan Vlamynck copropriétaire des 2 Voiles) élus pour 3 ans par l’Assemblée Générale de l’ASMC.
- La Société Anonyme du Port de Plaisance (SAPP) n’est plus membre de l’Association Syndicale conformément aux exigences légales et n’intervient donc plus dans sa gestion. Ces modifications ont amené la SAPP à dénoncer la convention de prestations de services signée entre la SAPP et l’ASMC jusqu’au 31.12.2016.
- La clôture de l’exercice comptable qui était auparavant fixée au 31 mars de chaque année a été modifiée et est alignée maintenant sur l’année civile, soit le 31 décembre de chaque année.
- Depuis le 1.1.2017, le bureau de l’ASMC a repris en totalité la gestion de l’ASMC prenant en compte la totalité des aspects techniques, juridiques, financiers, administratifs et sécuritaires.
3. Principales actions mises en œuvre depuis le début de l’année 2017
- Le désengagement de la SAPP (Port des Marines) sur le plan financier et l’arrêt de ses prestations techniques nous ont conduits à faire des états des lieux sur le plan technique (voir corps d’état cités ci-dessus), et des audits de tous les contrats antérieurs encore en cours de validité).
- Sur le plan financier et juridique un examen précis des comptes a été fait et a conduit à une modification du bilan au 31/12/2016 pour tenir compte d’un litige sur une facture de surconsommation d’eau de 77 000 € que la SAPP avait affectée de façon unilatérale à l’ASMC. Il a été mené en parallèle une consultation de l’administration fiscale à propos de la TVA pour ce type d’association dont la réponse est favorable pour l’Association qui peut appliquer le taux réduit pour certaines opérations, et revoir certaines facturations.
- De nouveaux contrats ont été négociés :
§ La Société Veolia est en charge depuis le 1.01.2017 de l’entretien du réseau d’assainissement et du réseau d’eau potable. Véolia assure la surveillance et la maintenance corrective. Une remise en état de nombreuses parties vétustes a dû être réalisée en urgence. Nous possédons maintenant des plans précis, à jour et exhaustifs, à l’exception de l’arrosage des jardins.
§ Un appel d’offres a été lancé auprès de plusieurs entreprises d’espaces verts sur la base d’un cahier des charges comportant des définitions précises allant dans le sens de l’amélioration du site. La Société Mairesse a été sélectionnée et assure depuis la fin avril, l’entretien des espaces verts, l’élagage des arbres et l’entretien des voieries, les plantations de sujets persistants à fleurissement estival. A la remise en service de l’arrosage automatique, il a été constaté plusieurs fuites importantes en sous-sol des jardins nécessitant une réfection sérieuses de l’arrosage automatique défectueux et en très mauvais état.
- Une remise en état de l’éclairage des routes a été effectuée afin d’éviter que certains quartiers comme La Galiote, Les Deux Voiles ou la Cascadelle se retrouvent régulièrement et depuis plusieurs années sans éclairage à la moindre tempête ou chute de pluie. Tous les problèmes découverts sont réglés. Pour mémoire, ont été réalisés : la réfection et la protection des connectiques en pied de poteaux, le remplacement de platines électroniques avec déplacement en pied de mat, et le remplacement de quelques têtes complètement défectueuses par des têtes à éclairage par LED, plus économique en énergie. Progressivement, un programme annuel de changement de toutes les têtes d’éclairage est planifié, les panneaux de visite de pied de mat détériorés devront égalemeent être réparés ou changés.
Par ailleurs, l’absence de plans nous a obligés à demander à notre électricien, la société PRO-G-TECH, d’établir les plans des tableaux électriques. Nous possédons maintenant un dossier de suivi des incidents sur cette partie ainsi que des plans parfaitement à jour.
- Le règlement intérieur de l’ASMC a été revu et approuvé lors de l’Assemblée Générale du 24 mai 2017. Ce règlement vient préciser les conditions d’usage des parties communes aux copropriétés et propriétés faisant partie de l’ASMC. Il complète et précise le règlement général de copropriété du 22 juillet 1969 et les statuts de l’Association Syndicale. Il s’applique à tous les copropriétaires de l’ensemble des Marines. En cas de location, les propriétaires ou professionnels de l’immobilier doivent insérer une clause obligeant les locataires à se conformer au règlement intérieur. L’inexécution par le locataire peut mettre en cause la responsabilité du propriétaire vis-à-vis des voisins ou de l’association syndicale.
Le règlement intérieur est structuré autour de plusieurs grands chapitres : Tranquillité et nuisances, les conditions d’accès à l’ensemble immobilier, les règles de circulation des véhicules au sein du site, le stationnement des véhicules de tout type, la préservation de l’esthétique et l’harmonie de l’ensemble immobilier, le traitement des ordures ménagères et la collecte des encombrants, les servitudes et la sécurité, et les installations de loisirs (piscine, tennis, navette). (visualisation du règlement sur le site www.coprolagaliote.fr ou www.cascadelles.fr ).
Nous avons en projet ou en cours :
- L’harmonisation des panneaux indicateurs dans le périmètre de l’association. Ils vont être progressivement modifiés pour confirmer la volonté d’une unité esthétique voulue et actée par le règlement de 1969.
- Une demande de devis est en cours avec les services de Veolia afin que nous puissions affecter correctement les consommations d’eau respectives du Port de Plaisance et celles de l’ASMC, abandonnant progressivement un système de clefs de répartition des consommations en vigueur depuis 30 ans. Un litige est en cours actuellement sur l’origine et l’appréciation d’une surconsommation d’eau estimée par la SAPP à 77 000 € durant l’exercice 2014/2015. Si aucun accord n’intervient sur ce dossier, l’ASMC sera contrainte d’engager une procédure judiciaire à l’encontre de la Société Anonyme du Port de Plaisance, ancien gestionnaire de l’ASMC.
- Un relevé par géomètre a été diligenté afin d’identifier précisément les surfaces de l’Association Syndicale, en particulier la définition des installations du Port de Plaisance sur le territoire de l’ASMC ainsi qu’une partie des jardins de la Brigantine.
- La propriété et donc la gestion et la maintenance de toutes les barrières, portails et plots installés sur le site des Marines de Cogolin qui étaient auparavant gérés par la SAPP sont transférées à l’ASMC, avec une révision progressive des accès au bénéfice des membres des ensembles immobiliers.
- La fermeture de la mise à l’eau des bateaux située sur La Giscle près de l’entrée de la Brigantine. En effet la SAPP nous a confirmé que cette aire de mise à l’eau qui concernait à l’origine des dériveurs n’est plus aux normes. En cas d’accident, la responsabilité de l’ASMC serait engagée, ceci ne peut perdurer.
- L’aire de mise à l’eau des bateaux étant supprimée, la zone de parcage des remorques sera également supprimée d’autant qu’elle était devenue une zone de stockage de bateaux ou remorques en mauvais état, la plupart étant des épaves. Cette zone sera appelée à d’autres utilisations plus ludiques, utile à l’ensemble des copropriétaires et esthétiquement appropriée à une Marina avec près de 1000 lots d’habitations.
- Des contacts avec la gendarmerie ont permis de faire procéder à l’enlèvement de nombreuses épaves de voitures et motos encombrant certaines fois dangereusement les parties communes. Les frais engagés seront portés à la charge des propriétaires avec poursuites.
- Modification du dispositif de contrôle d’accès Nord des Marines de Cogolin : la SAPP ayant décidé de diminuer de moitié son financement pour la présence 24/24 h et 7/7 jours de vigiles à l’entrée nord des Marines de Cogolin. Une enquête menée auprès des copropriétaires montre que plus de 85 % d’entre eux sont favorables à la suppression des vigiles. Ceci nous a conduits à l’étude d’une formule articulée autour de portiers électroniques à technologie de pointe en la matière.
Le dispositif est en cours de mise en place, et sera testé pendant la saison avec la présence des vigiles jusqu’à fin août.
Un portier électronique basé sur un système VIGIK INTRATONE est installé à l’entrée des Marines. Pour entrer ou sortir, les copropriétaires/locataires dotés d’un Vigik doivent le passer devant le lecteur Vigik afin que la barrière se lève.
Pour les copropriétaires recevant des invités ou des entreprises, ils pourront déclencher l’ouverture de la barrière à distance et sans se déplacer. Ils seront invités à transmettre leurs numéros de téléphone mobile et/ou fixe (2 numéros maximum) afin qu’ils soient entrés dans la base de données du portier électronique. Si un visiteur ou fournisseur, se présente sans badge autorisé, mais connaît son correspondant, il l’appelle grâce à la recherche par nom sur le portier électronique. Le résident pourra déclencher l’ouverture de la barrière à distance et sans se déplacer.
Pour les visiteurs ou fournisseurs ne connaissant pas leur correspondant, il sera possible d’appeler les gardiens. Pour la nuit et lors d’incidents, un service d’appel d’une société de proximité est prévu.
4. Un budget maitrisé pour l’année 2017 et une diminution prévisible pour 2018 .
Selon les informations connues à ce jour, la Mairie a fait savoir qu’elle reprendrait la concession du port une année avant la fin contractuelle prévue au 31/12/2018. Dans cette hypothèse, au 1er janvier 2018, les interlocuteurs légaux de l’ASMC ne seraient plus les représentants de la Société Anonyme du Port de Plaisance, mais seraient les services de la Mairie.
Ainsi, face aux bouleversements d’environnement et de gestion annoncés pour le début de l’année 2018, notre association a pu se préparer durant l’année 2017. Elle est en ordre de marche, autonome, dans le cadre d’un budget de fonctionnement qui, dès 2018, après les frais de premières installations inévitables supportés par l’exercice 2017 devrait être inférieur à ceux des années précédentes.
Les charges nettes de l’exercice 2015/2016 (12 mois) étaient de 629 467 euros. Notre prévision budgétaire pour l’année 2017 est de 525 374 €, soit une baisse d’environ 16 %. Les syndics des copropriétés ont été informés. Nous ferons un point à mi- année pour valider cette projection.
Compte tenu des investissements ou travaux de fonds non prévus que nous avons dû réaliser, de la nécessité d’une gestion technique en fonction des découvertes et aléas, il est évident qu’une surveillance quasi quotidienne est indispensable et la mise en place de solutions nouvelles nécessaires. Nous devrons notamment réfléchir à la nécessité d’une fonction de surveillance et coordination terrain. Dans les conditions actuelles de gestion, nous pensons réellement qu’une diminution du budget 2018 pourra être présentée et réalisée.
Cette gestion technique et financière est principalement assurée depuis six mois par Patrick Joudareff, Rolande et Christian Evrard copropriétaires bénévoles, que rien n’avait préparé à la reprise de notre association.
Nous insistons sur la nécessaire articulation entre les copropriétés membres de l’association, afin d’assurer un fonctionnement technique optimum des installations communes. Il sera profitable que l’interdépendance des copropriétés fortes d’environ 1000 lots et commerces, stimule l’indispensable coopération (sécurité, gardiennage, propreté). Nous serons à l’écoute des retours d’informations que vous voudrez bien nous adresser et des propositions qui pourront être faites.
5. Les activités sportives et la navette
· La piscine située près de la Cascadelle 4 sera ouverte comme les années précédentes à partir du 1er juillet 2017 jusqu’au week-end du 3 septembre 2009. Elle est réservée aux usagers des Marines de Cogolin.
Ceux qui connaissent le personnel de surveillance de la piscine le retrouveront une nouvelle fois cette année.
Les tarifs restent inchangés. La piscine est gratuite pour les enfants de moins de 6 ans accompagnés d’adulte.
Journée : 3 euros, Semaine 18 €, Quinzaine 30 €, Mois 50 €.
Des matelas sont disponibles : 2 € la ½ journée, et 3 € la journée.
· Trois courts de tennis situés près de la Cascadelle 2 sont disponibles à la location durant toute l’année aux usagers des Marines de Cogolin. S’adresser à l’accueil de la Cascadelle 2 – Tel 06 22 75 24 18, sauf le samedi après-midi et le dimanche.
Les tarifs de location dépendent de la période et du nombre d’heures réservées.
Des leçons de tennis et des cours de remise en forme peuvent être organisés, pour toute information, s’adresser directement à Agnès Romand Fournerie au 06 20 02 38 60.
· La navette maritime : la navette maritime gratuite est reconduite encore cette année et fonctionnera durant les mois de juillet et août.
Voici un premier bilan de ces 6 mois que nous voulions vous faire partager.
En dehors des échanges que vous pourrez avoir dans vos Assemblées Générales de copropriétaires, nous prévoyons de vous adresser un bilan en fin d’année 2017.
Cordiales salutations
Président Trésorière Secrétaire
Patrick JOUDAREFF Rolande EVRARD Yvan VLAMYNCK
